Analyses · 20 octobre 2026

Transmettre un bien à Dubaï : testament, tribunaux et registre DLD

Acquérir un bien à Dubaï est une décision patrimoniale ; en organiser la transmission en est le prolongement naturel. L’émirat s’est doté depuis 2017 d’un cadre légal dédié aux successions des non-musulmans, et de deux registres officiels pour y déposer un testament. Pour un investisseur qui détient un ou plusieurs biens dans l’émirat, connaître ces règles permet d’anticiper sereinement, plutôt que de laisser la loi décider à sa place.

Un cadre légal dédié : la loi n° 15 de 2017

La loi de Dubaï n° 15 de 2017 relative à l’administration des successions, promulguée le 18 octobre 2017, régit les testaments et les successions des non-musulmans dans tout l’émirat, y compris au sein du DIFC (article 3). Son article 4 pose un principe essentiel pour l’investisseur immobilier : lorsque la succession ou le testament porte sur un bien immobilier situé à Dubaï, c’est la législation de l’émirat qui s’applique. Les règles de conflit de lois de votre pays d’origine ne suffisent donc pas à elles seules à organiser la transmission d’un appartement à Business Bay ou d’une villa sur la Palm Jumeirah.

Depuis le 10 juillet 2023, les Tribunaux de Dubaï disposent en outre d’une chambre spécialisée dans les successions des non-musulmans et l’exécution de leurs testaments, chargée notamment d’ouvrir les dossiers de succession et de faire exécuter les testaments.

Le testament enregistré prime sur la dévolution légale

L’article 5 de la loi est sans ambiguïté : un testament prime sur la succession ab intestat. Avant toute distribution, les frais funéraires, les frais d’administration de la succession, la rémunération de l’exécuteur et les dettes du défunt sont réglés dans cet ordre.

La loi crée un « registre des testaments des non-musulmans » à la fois auprès des Tribunaux de Dubaï et des Tribunaux du DIFC (article 6). Un testament enregistré est exécuté sur ordonnance écrite du tribunal compétent (article 18) ; la propriété est ensuite transférée au bénéficiaire, après reddition des comptes de l’exécuteur (article 20). Un testament non enregistré nécessite, lui, un jugement rendu sur requête.

En l’absence de testament

Sans testament, la succession est dévolue aux héritiers selon les procédures prévues par la loi (article 21). Hormis les frais funéraires et les dépenses nécessaires aux proches à charge, aucun acte de disposition n’est possible tant que le tribunal n’a pas désigné un administrateur. Les Tribunaux du DIFC le rappellent : à défaut de testament, ce sont par défaut les lois des juridictions locales de l’émirat où se situent les actifs qui s’appliquent. Anticiper, c’est donc garder la main sur le choix des bénéficiaires et sur le calendrier.

Les testaments des Tribunaux du DIFC : cinq formats principaux

Le service des testaments des Tribunaux du DIFC s’adresse aux non-musulmans qui détiennent des actifs aux Émirats et/ou ont des enfants mineurs résidant avec eux dans le pays. Aucune résidence n’est exigée, et l’enregistrement peut se faire à distance. Les principaux formats :

Testament complet (Full Will) : biens meubles et immeubles aux Émirats, avec désignation possible de tuteurs pour les enfants mineurs à Dubaï ou à Ras Al Khaimah — 10 000 AED (15 000 AED pour des testaments miroirs d’un couple marié).
Testament immobilier (Property Will) : jusqu’à cinq biens immobiliers aux Émirats, zones franches comprises — 7 500 AED (10 000 AED en miroir).
Testament de tutelle (Guardianship Will) : désignation de tuteurs uniquement — 5 000 AED.
Testament de chef d’entreprise (Business Owners Will) : jusqu’à cinq participations dans des sociétés émiriennes — 5 000 AED.
Testament d’actifs financiers : jusqu’à dix comptes bancaires ou de courtage — 5 000 AED.

L’enregistrement requiert deux témoins, qui ne peuvent être ni bénéficiaires ni tuteurs désignés. Ces frais ne sont pas soumis à la TVA ; toute modification ultérieure coûte 550 AED par testament. Point d’attention : un testament immobilier ne couvre pas un bien acquis après sa signature. Chaque nouvelle acquisition appelle donc une mise à jour.

Le transfert du titre aux héritiers au DLD

Une fois la décision de justice obtenue, le transfert de propriété est enregistré par le Dubai Land Department. Le dossier comprend notamment l’acte de dévolution, les pièces d’identité de tous les héritiers, la lettre officielle du tribunal adressée au DLD et, selon le cas, un certificat de non-objection de la banque (bien hypothéqué) ou du promoteur (bien sur plan). Les frais sont de 1 000 AED par bien, auxquels s’ajoutent 250 AED pour le titre de propriété, les frais de plan et 130 AED HT de frais de service partner. Le titre et le plan sont émis sous forme électronique.

Le volet français à ne pas oublier

Pour une famille dont un membre est fiscalement domicilié en France, l’article 750 ter du Code général des impôts peut rendre imposables en France des biens situés à l’étranger : notamment lorsque le défunt était domicilié en France, ou lorsque l’héritier y est domicilié au jour de la transmission et l’a été au moins six années au cours des dix dernières, sous réserve des conventions internationales. Le testament organise la transmission à Dubaï ; la fiscalité se raisonne, elle, à l’échelle de toute la famille.

Comment Patrimora Capital vous accompagne

Nous intégrons la transmission dès l’acquisition : choix du mode de détention, cohérence entre le testament et le portefeuille, mise à jour à chaque nouvel achat. Selon votre situation, nous mobilisons notre accompagnement en structuration juridique du patrimoine immobilier, la création d’une société de détention et le suivi global de votre patrimoine immobilier à Dubaï.

Pour aller plus loin

Sources : Dubai Legal Portal, loi n° 15 de 2017 ; Dubai Media Office, 10 juillet 2023 ; DIFC Courts, FAQ Wills et barème des frais ; Dubai Land Department, transfert de titre par succession ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-30. Données consultées le 20 octobre 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.