Analyses · 21 octobre 2026

Charges de copropriété à Dubaï : ce que fixent la loi et l’indice RERA

Acquérir un appartement à Dubaï, c’est aussi entrer dans une copropriété dont les charges annuelles sont encadrées par la loi. Depuis la loi n° 6 de 2019 sur la copropriété immobilière, ces charges ne se fixent pas librement : elles sont auditées, approuvées par la RERA, l’agence de régulation rattachée au Dubai Land Department (DLD), puis publiées projet par projet. Pour un investisseur, c’est une donnée à intégrer dès l’analyse, au même titre que le prix et le loyer.

Ce que recouvrent les charges de service

La loi distingue deux notions (article 2). Les charges de service (Service Charges) sont des charges annuelles perçues auprès des propriétaires pour couvrir la gestion, l’exploitation, l’entretien et la réparation des parties communes de l’immeuble. Les charges d’usage (Usage Charges) couvrent quant à elles les équipements communs à l’échelle d’une communauté plus large.

La quote-part de chaque propriétaire est calculée selon une méthode approuvée par le directeur général du DLD, sur la base du rapport entre la surface de son lot et la surface totale de la copropriété (article 25 a). Les charges s’expriment donc en dirhams par pied carré, ce qui permet une lecture homogène d’un projet à l’autre.

Un budget audité, puis approuvé par la RERA

C’est le cœur du dispositif. L’entité de gestion ne peut facturer ni percevoir aucun montant au titre des parties communes sans l’approbation préalable de la RERA (article 27 a). Et la RERA ne peut approuver le budget des charges que s’il a été validé par un cabinet d’audit certifié qu’elle reconnaît (article 27 b).

Les sommes collectées sont déposées sur un compte dédié ouvert auprès d’une banque reconnue par la RERA, dans un délai de sept jours ouvrables, et ne peuvent pas être saisies par les créanciers de l’entité de gestion (article 30). Une réserve de trésorerie destinée aux urgences et au remplacement des équipements est logée sur un compte distinct.

Ce suivi passe par Mollak, le système électronique du DLD conçu pour encadrer les charges des copropriétés : les sociétés de gestion enregistrées auprès de la RERA y déposent leurs états financiers et leurs contrats de maintenance et de fournisseurs.

L’indice des charges : consulter avant d’acheter

Lancé par la RERA le 15 octobre 2014, le Service Charge Index permet de consulter les charges approuvées pour chaque projet de copropriété. Il s’appuie sur des données auditées par la RERA et alimentées par Mollak, et distingue les usages : appartements, bureaux, commerces, villas.

La consultation est ouverte à tous, sans condition de résidence, sur le site du DLD ou l’application Dubai REST : on choisit le projet, l’usage et l’année, et le résultat s’affiche immédiatement. Pour un investisseur, c’est un réflexe à adopter avant toute offre :

vérifier le montant approuvé pour l’année en cours et son évolution sur plusieurs exercices ;
l’appliquer à la surface exacte du lot pour obtenir la charge annuelle ;
l’intégrer au calcul du rendement locatif net, et non au seul rendement brut.

Qui paie, et quand

Le propriétaire verse sa quote-part annuelle à l’entité de gestion (article 25 a) et ne peut s’y soustraire, y compris en renonçant à ses droits sur les parties communes (article 28). Lorsque le bien est loué, les charges restent dues par le propriétaire, sauf clause contraire du bail, et il en demeure responsable même si le locataire ne les règle pas (article 16 b).

Le promoteur, de son côté, acquitte les charges des lots invendus, ainsi que celles qu’il s’est engagé à prendre en charge pour l’acheteur dans le contrat de vente ou de réservation (article 25 a). C’est un point à lire attentivement lors d’une acquisition sur plan.

Enfin, l’entité de gestion dispose d’un privilège sur chaque lot pour les charges impayées : un lot ne peut être cédé tant qu’elles ne sont pas soldées (article 32 a). Concrètement, la régularité des charges conditionne la fluidité d’une revente.

Les garanties qui accompagnent la copropriété

La loi organise aussi la gouvernance. Un comité des propriétaires est constitué dès que 10 % des lots sont inscrits au registre foncier au nom de leurs propriétaires (article 22 b) ; il examine notamment les budgets et les travaux de l’entité de gestion (article 24). Les litiges relèvent du Centre de règlement des litiges locatifs (article 42).

Côté construction, le promoteur reste tenu pendant dix ans à compter du certificat d’achèvement de remédier aux défauts des parties structurelles, et pendant un an à compter de la remise du lot pour les installations (mécanique, électricité, plomberie), toute clause contraire étant nulle (article 40). Une raison de plus de soigner l’état des lieux à la livraison.

Comment Patrimora Capital vous accompagne

Avant l’achat, nous intégrons les charges approuvées par la RERA à l’analyse de rendement net de chaque bien présélectionné, dans le cadre de notre accompagnement à l’acquisition. À la remise des clés, notre état des lieux de livraison documente les réserves dans le délai de garantie. Ensuite, notre gestion locative suit le règlement des charges et leur effet sur le revenu, et notre gestion de patrimoine les consolide à l’échelle de l’ensemble de vos biens.

Pour aller plus loin

Sources : Dubai Legal Portal, loi n° 6 de 2019 sur la copropriété immobilière ; Dubai Land Department, Service Charge Index ; Dubai Land Department, lancement de l’indice (15/10/2014) ; Dubai Land Department, obligations du propriétaire (06/01/2020) ; Mollak, Dubai Land Department. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.